NEW DELHI: होमबॉयर्स के हितों को बैंकों से ऊपर रखते हुए, जब एक रियल एस्टेट कंपनी बैंक ऋण चुकाने और कब्जा सौंपने में चूक करती है, तो सुप्रीम कोर्ट ने माना कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम और वसूली की तारीखों के बीच संघर्ष के मामले में वित्तीय आस्तियों का प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और प्रतिभूति हित का प्रवर्तन अधिनियम, पूर्व प्रभावी होगा।
इस फैसले से डिलीवरी का इंतजार कर रहे लाखों होमबॉयर्स को राहत मिलेगी। सरकार ने इनसॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी कोड में संशोधन किया था, जिससे होमबॉयर्स कंपनी के भाग्य का फैसला करने वाले लेनदारों की समिति का हिस्सा बन गए, लेकिन परिसमापन के मामले में उन्हें बकाया भुगतान में प्राथमिकता नहीं दी गई थी।
जस्टिस एमआर शाह और बीवी नागरत्ना की पीठ ने राजस्थान एचसी के आदेश के खिलाफ यूनियन बैंक ऑफ इंडिया की अपील को खारिज कर दिया, जिसमें कहा गया था कि बैंकों के खिलाफ शिकायत रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (रेरा) के समक्ष दायर की जा सकती है, अगर उन्होंने एक सुरक्षित लेनदार के रूप में कब्जा कर लिया है, तो निम्नलिखित प्रमोटर द्वारा डिफ़ॉल्ट।
बैंक ने आरोप लगाया कि रेरा का बैंक पर कोई अधिकार नहीं है क्योंकि रेरा अधिनियम के उद्देश्य से ऋणदाता ‘प्रमोटर्स’ की परिभाषा के अंतर्गत नहीं आते हैं और बैंक की वसूली की कार्यवाही को प्राधिकरण द्वारा रोका नहीं जा सकता है। लेनदार बैंकों और होमबॉयर्स के हित अक्सर तब टकराते हैं जब एक रियल एस्टेट कंपनी समय पर परियोजना को पूरा करने में विफल रहती है, और ऋण चुकाने में भी विफल रहती है और दोनों डिफ़ॉल्ट कंपनी के खिलाफ कानूनी तिथियां शुरू करते हैं।
ऋण चूक से निपटने के लिए बैंकों के पास कई साधन हैं, जिनमें IBC या SARFAESI शामिल हो सकते हैं।
एचसी ने कहा कि बैंकों के खिलाफ शिकायत रेरा के समक्ष दायर की जा सकती है यदि ऋणदाताओं ने ऋण चुकाने में प्रमोटर द्वारा डिफ़ॉल्ट के बाद एक सुरक्षित लेनदार के रूप में एक परियोजना का कब्जा ले लिया है।
“जिस क्षण बैंक धारा 13 की उप-धारा (4) के तहत किसी भी उपाय का सहारा लेता है, यह सुरक्षित लेनदार में उधारकर्ता के अधिकार के एक वैधानिक असाइनमेंट को ट्रिगर करता है। इस चरण तक बैंक या वित्तीय संस्थान उत्पन्न होते हैं जिनके पक्ष में सुरक्षित हित बनाया गया हो सकता है … रेरा के अधिकार क्षेत्र के लिए उत्तरदायी नहीं हो सकता है। एक पीड़ित व्यक्ति द्वारा दायर की गई शिकायत पर विचार करने का अधिकार क्षेत्र, “एचसी ने कहा था।
एचसी के फैसले को बरकरार रखते हुए, एससी ने कहा कि यह “पूर्ण सहमति” में था और बैंक की अपील को खारिज कर दिया। हालांकि, पीठ ने स्पष्ट किया कि एचसी का फैसला केवल उन मामलों पर लागू होगा जहां रेरा में कार्यवाही घर खरीदारों द्वारा अपने हितों की रक्षा के लिए शुरू की जाती है। हाईकोर्ट ने राजस्थान रेरा द्वारा पारित आदेश के खिलाफ यूनियन बैंक ऑफ इंडिया द्वारा दायर एक याचिका पर फैसला करते हुए फैसला सुनाया था, जिसमें बैंक नीलामी को रद्द करते हुए, रेरा ने बैंक को अर्ध-निर्मित आवासीय परियोजना का कब्जा रेरा को सौंपने का निर्देश दिया था।
इस फैसले से डिलीवरी का इंतजार कर रहे लाखों होमबॉयर्स को राहत मिलेगी। सरकार ने इनसॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी कोड में संशोधन किया था, जिससे होमबॉयर्स कंपनी के भाग्य का फैसला करने वाले लेनदारों की समिति का हिस्सा बन गए, लेकिन परिसमापन के मामले में उन्हें बकाया भुगतान में प्राथमिकता नहीं दी गई थी।
जस्टिस एमआर शाह और बीवी नागरत्ना की पीठ ने राजस्थान एचसी के आदेश के खिलाफ यूनियन बैंक ऑफ इंडिया की अपील को खारिज कर दिया, जिसमें कहा गया था कि बैंकों के खिलाफ शिकायत रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (रेरा) के समक्ष दायर की जा सकती है, अगर उन्होंने एक सुरक्षित लेनदार के रूप में कब्जा कर लिया है, तो निम्नलिखित प्रमोटर द्वारा डिफ़ॉल्ट।
बैंक ने आरोप लगाया कि रेरा का बैंक पर कोई अधिकार नहीं है क्योंकि रेरा अधिनियम के उद्देश्य से ऋणदाता ‘प्रमोटर्स’ की परिभाषा के अंतर्गत नहीं आते हैं और बैंक की वसूली की कार्यवाही को प्राधिकरण द्वारा रोका नहीं जा सकता है। लेनदार बैंकों और होमबॉयर्स के हित अक्सर तब टकराते हैं जब एक रियल एस्टेट कंपनी समय पर परियोजना को पूरा करने में विफल रहती है, और ऋण चुकाने में भी विफल रहती है और दोनों डिफ़ॉल्ट कंपनी के खिलाफ कानूनी तिथियां शुरू करते हैं।
ऋण चूक से निपटने के लिए बैंकों के पास कई साधन हैं, जिनमें IBC या SARFAESI शामिल हो सकते हैं।
एचसी ने कहा कि बैंकों के खिलाफ शिकायत रेरा के समक्ष दायर की जा सकती है यदि ऋणदाताओं ने ऋण चुकाने में प्रमोटर द्वारा डिफ़ॉल्ट के बाद एक सुरक्षित लेनदार के रूप में एक परियोजना का कब्जा ले लिया है।
“जिस क्षण बैंक धारा 13 की उप-धारा (4) के तहत किसी भी उपाय का सहारा लेता है, यह सुरक्षित लेनदार में उधारकर्ता के अधिकार के एक वैधानिक असाइनमेंट को ट्रिगर करता है। इस चरण तक बैंक या वित्तीय संस्थान उत्पन्न होते हैं जिनके पक्ष में सुरक्षित हित बनाया गया हो सकता है … रेरा के अधिकार क्षेत्र के लिए उत्तरदायी नहीं हो सकता है। एक पीड़ित व्यक्ति द्वारा दायर की गई शिकायत पर विचार करने का अधिकार क्षेत्र, “एचसी ने कहा था।
एचसी के फैसले को बरकरार रखते हुए, एससी ने कहा कि यह “पूर्ण सहमति” में था और बैंक की अपील को खारिज कर दिया। हालांकि, पीठ ने स्पष्ट किया कि एचसी का फैसला केवल उन मामलों पर लागू होगा जहां रेरा में कार्यवाही घर खरीदारों द्वारा अपने हितों की रक्षा के लिए शुरू की जाती है। हाईकोर्ट ने राजस्थान रेरा द्वारा पारित आदेश के खिलाफ यूनियन बैंक ऑफ इंडिया द्वारा दायर एक याचिका पर फैसला करते हुए फैसला सुनाया था, जिसमें बैंक नीलामी को रद्द करते हुए, रेरा ने बैंक को अर्ध-निर्मित आवासीय परियोजना का कब्जा रेरा को सौंपने का निर्देश दिया था।
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